大和ハウスのサブリース契約で新築アパートを建てる時の注意点とは？
「大和ハウス」はモダンなデザインで人気の高いハウスメーカーです。
40年保証などアフターサービスも万全で
アパート建設の際は「ぜひ大和ハウスにしたい」
と考える人も多いことでしょう。
大和ハウスはアパート建設の中でも
常に上位にランキングしており、人気の高いメーカーでもあります。
メーカー選びはそのメリットにばかり目がいきがちですが、
デメリットについてもきちんと把握しておくことが大事です。
今回は「大和ハウスのサブリース契約で新築アパートを建てる時の注意点とは？」というテーマで紹介したいと思います。
サブリースはリスクこそ把握しておくことが大事
大和ハウスでアパート建設を検討している人の中には
サブリースの利用を検討している人もいることでしょう。
サブリースは大和ハウスさん側で、
入居者の有無にかかわらず借り上げ（家賃）補償をしてくれるサービスです。
アパート経営では空室対策も大事なポイントです。
まずは入居者集めから始めなければならないわけですが、
入居者募集なども含めて大和ハウス側が実施してくれ、
空室についても契約通り家賃保証をしてくれるというありがたいサービスです。
サブリース契約では空室リスクを考えなくていいというのが前提ですが
あまり知られていない落とし穴もあるので
その点も把握しておくことが大事です。
ここではそのリスクについて紹介したいと思います。
サブリース契約なら大丈夫！は大間違い
サブリース契約は本来の家賃より価格は下がりますが
家賃保証をしてくれるというサービスです。
入居者募集など管理についても、サブリース契約をした会社が行ってくれます。
空室の有無に関わらず、
仮に10戸でサブリース契約をすれば
10戸分の家賃を支払ってくれるサービスです。
それなら「アパートを建設してサブリース契約をすれば収益的にも問題ないのでは？」
と思ってしまう人もいることでしょう。
実際にサブリースの詳細を知らずに
安易に新築アパート建設をして経営に失敗するケースがあります。
サブリース契約は2年ごとなど、ある程度の周期で更新があります。
サブリース契約を選択する人には空室リスクを抑えたいという狙いがあるかと思います。
確かにサブリース契約は空室補償付きです。
しかし、更新前に空室が多いといった状態だと
更新時に家賃の設定額を下げられるケースがあります。
そもそもサブリースは本来の家賃相場より安い価格での契約となります。
さらに引き下げとなれば、収益計算からかけ離れてしまう場合もあります。
アパートを建てる際にサブリース頼りにするのは要注意です。
家賃保証といった記載はありますが、
新築時の総賃料を満額保証などの記載はありません。
（大和ハウスさんに限らずですが）
つまり更新のたびに、家賃補償額は引き下げになることも十分ありえるのです。
人気の高い大和ハウスでも空室リスクは十分ある
アパートの中でもデザイン性に優れている大和ハウスは
人気の高いメーカーでもあります。
アパート建設も「大和ハウスにしてよかった！」という声も少なくありません。
とはいえ、その大和ハウスでも空室リスクは十分あるので
その点は知っておきたいところです。
ここでは空室リスクについて紹介していきます。
立地が良くないと厳しい
アパートとマンションに共通して言えるのは
「立地が良くないと賃貸経営は厳しい」という点です。
どんなに豪華で人気が出そうな物件でも
立地は非常に大事であり、立地が悪いと空室リスクは高まります。
特にアパートやマンションは立地が命といっても過言ではありません。
大和ハウスは人気の高いアパートですが
立地が悪いと空室リスクはぐんとアップします。
デザインに凝りすぎも要注意
アパート建設の際は、かっこいいデザインを目指したいという人も多いことでしょう。
デザインが良いと人気物件になる可能性もあり、
可能な範囲でおしゃれにアレンジするのは良いかと思います。
しかしデザインに凝りすぎると予算オーバーし、利回りも低くなりがちです。
アパート建設は自宅と違って収益がメインの物件です。
デザインに凝って費用をかけすぎると本末転倒となるので注意が必要です。
空室が多いと経営失敗に
アパート経営は空室が多いと失敗します。
好立地・人気メーカーでも空室リスクはあります。
上述のとおり、凝りすげて予算オーバーになっては駄目ですが
好まれるデザインなどにより、空室になりにくい物件を目指すことが大事です。
収益計算こそ要に
アパート建設で大事なのは人気メーカーで理想のアパートを建てることではなく、
収益が上がる物件を目指すことにあります。
収益計算こそ大事なのです。
建設費と収益の計算は念入りに
アパート建設のハウスメーカーランキングを見ると
積水ハウスや大和ハウス、大東建託など
あなたもご存知の人気メーカーが上位を占めています。
こうした大手メーカーはデザイン性や耐震性なども優れていますが、
コストも高くなりがちです。
アパート建設でまず検討したいのが建設費と収益の計算です。
デザインなどの理想はその次の段階となるので注意が必要です。
リスク対策を検討したいところ
リスク対策は念入りにしておくことが何よりも大事です。
アパートは建設したら終わりではなく、
建設後に収益を上げて
少なくとも費用回収ができるようになるまでは考えておきたい点です。
出口を履き違えると大変なことになります。
アパート建設の際は、
入口である建設が先立って出口を忘れてしまいがちです。
リスク対策も念には念を入れて行うことが大事です。
最後に
初心者さんは特にアパート建設の際、
収益計算より理想に走ってしまいがちなので十分注意しましょう。
大和ハウスは人気の高いメーカーですが
立地が悪いと空室リスクが高まるのは
他社メーカーと同じです。
サブリース契約にも落とし穴があるので注意しましょう。