新築アパートを建てる値段

 

 

不動産投資において、
投資金額は利回りに直接関係して来るので、非常に大切になります。

 

そのため、事前に知っておくことは重要になります。

 

しかし、実際には新築アパートでは、詳細な仕様が決まってから知り得るものです。

 

そこで情報として欲しいのが
「どんな要素で値段が決まって決まるか」の情報ですね。

 

ここではアパートの価格がどのように決まるかについて述べたいと思います。

 

 

 

１）アパート価格の計算は？

 

まず、アパートの価格の計算について紹介します。

 

 

（１）基本は坪単価と考える

 

アパートの価格は基本的に坪単価で計算をします。

 

ただし、坪単価とは言っても
すべてのアパートが同じ坪単価と言う訳ではありません。

 

アパート建築は構造にも種類がいくつかあり、
木造や鉄骨造等の構造によって材料も違うので価格も違ってきます。

 

 

（２）オプション価格の発生もある

 

アパートを建てる値段で注意したいのが、
坪単価に入っていない費用があることです。

 

例を挙げてみますと、
外構工事費や設計料などが入りますが、仕様によっては意外に多くの費用が発生します。

 

 

 

２）どのような要素でアパートの値段は決まる？

 

アパートは坪単価で決まりますが、実際には仕様によって価格は変動します。

 

そこで、ここでは価格に影響する条件について挙げてみましょう。

 

 

（１）構造・階数

 

まず最初に考えるべきことには、
「アパートにどんな構造を採用するか」です。

 

アパートの構造として代表的なのが、
「木造」や「鉄骨造」などがあって坪単価が違って来ます。

 

また、階数や間取りによっても価格が違って来ます。

 

例えば部屋を大きくする場合には、
梁などの部材に太い物を使わなければなりません。

 

そのため材料費が変わって来るのです。

 

また、「階数を変える」ためには柱の仕様なども検討する必要が出て来るでしょう。

 

 

（２）間取り

 

「間取り」も重要な要素です。

 

と言うのも間取りが変わると壁の枚数や施工量なども変わって来るため、
材料費や工事費が変わって来ます。

 

他にもワンルームにするかファミリー向けにするかでも、
ドア等の数も違って来ますし、
風呂とトイレを別にするかどうかでも値段が違って来ます。

 

他にも、電気や水道の仕様でも、工事の工数量も違って来るので、
それらが建築費の値段に関係して来ます。

 

 

（３）設備

 

キッチン等の「住宅設備」には一般的にグレードがあり、機能と価格が違って来ます。

 

多くの場合、採用している素材や機能などによって値段の差が出て来ます。

 

 

（４）企業努力

 

最近はローコスト住宅と呼ばれる分野が建築業界に浸透して来ました。

 

ローコストと言うと「安かろう、悪かろう」と言ったイメージがありますが、
必ずしも仕様を下げて価格を下げているのでは無く、
部材の規格化や設備の大量発注などでもコストを抑えています。

 

 

 

３）アパートの値段を下げるためには

 

利回りの確保のためには投資金額を抑えることが肝要ですが、
建築費用はダイレクトに投資金額に繋がります。

 

アパートの値段を抑える手段は無いのでしょうか？

 

 

（１）構造の工夫

 

アパートのコストを下げるには構造の工夫が第一になります。

 

例えば、木造のアパートと鉄骨系のアパートでは、
坪単価の価格帯自体に差が出てしまいます。

 

しかし、構造を変えてしまうと建物の基本性能まで変わって来る可能性も否めず、
家賃の下落リスクも出て来てしまいます。

 

しかも安易に木造を選ぶと鉄骨造に比べて早く価値が落ちてしまい、
売却する上で不利になってしまうリスクが出て来てしまいます。

 

投資の値段とその後の利益シミュレーションや売却する可能性があるか？
などを、しっかりと考えておくことが大事です。

 

 

（２）設備の工夫

 

先に挙げた様に、設備にはグレードがあるので、
そこを工夫すれば価格を下げることは可能です。

 

ただし、これも露骨に下げてしまうと家賃の低下に響く可能性が出て来ます。

 

 

 

４）まとめ

 

アパートの値段が決まる要素や、価格を下げるポイントを見て来ました。

 

そこで分かることは、
投資金額をあまりにも下げてしまうと、仕様のレベルが下がり、
収益まで減ってしまうリスクが出て来ることです。

 

投資金額を下げるのも良いのですが、
バランス感覚が大事だと言えます。