アパート一棟価格を相見積もりするうえで比較したいポイント
アパート投資において、
良質の物件をローコストで取得することは非常に重要な課題です。
特に新築のアパート一棟を建てる場合は価格が大きくなることから、なおさら重要になりますよね。
そこで必要になるのが、
建築会社間での相見積もりになりますが、
価格を比べるだけでは片手落ちになってしまう危険性もあります。
今回は、
アパートの新築一棟価格を相見積もりするうえで、
絶対に比較しておきたいポイントについて述べたいと思います。
１）費用面で比較すべきポイント
最初に比較すべきなのが「建物本体の費用面での比較」です。
これは木造と鉄骨系に分けての比較になりますが、
一棟の購入価格の比較だけで止めるべきでは無く、
「税金」などに関しても比較するのがベターです。
（１）木造と軽量鉄骨の購入価格の比較
最初はアパート一棟価格の比較です。
アパートの価格は構造によって価格帯がある程度決まります。
アパートのメインとなる構造には、
木造と軽量鉄骨がありますが、
- 木造の場合は坪40〜60万円、
- 軽量鉄骨の場合は坪50〜80万円
と価格を考えておけば良いでしょう。
そのため、
アパート一棟の価格を比較するならば、
単に比較するだけでなく、
上の価格帯に入っているかどうかの確認も必要になりますね。
（２）税金での比較
不動産取得には税金がいくつも発生しますが、
建物の取引を考えるならば、大きなものに「消費税」があります。
不動産の消費税は土地には掛からず建物に掛かり、税率は10パーセントです。
ここで、これを実際の木造アパートと軽量鉄骨アパートに当てはめてみます。
木造の場合、坪40〜60万円になりますので、
発生する消費税は坪あたり4〜6万円になります。
その一方で、
鉄骨の場合は50〜80万円になりますので、
消費税は5〜8万円にまであがります。
そして、
これに床面積を掛けた値が税額となりますね。
見積もりを比較する場合、
税額が大きくなる分、消費税の加算を忘れると差額が大きいです。
見積もりにもしも消費税の表示が無かったならば、
見積比較の際に、併せて消費税も計算しましょう。
２）アパートの仕様面で比較すべきポイント
次に比較しておきたいポイントは仕様上での比較です。
相見積もりとは言え、
細かい仕様に関しては業者任せになってしまうため、
確認して比較する必要が出て来ます。
不動産投資では、
入居者が物件に入らなければ家賃収入が発生しないので、
物件の客付け力が大きなポイントとなります。
そして、客付け力をアップさせるためには、
より良い設備を入れることが必要です。
仕様上での比較は多くの要素がありますが、
比較しておきたい物を挙げるならば、
「外観イメージ」「内装」「キッチン・浴室・トイレ」
の要素にまとめることが出来ます。
それぞれについて考えてみたいと思います。
（１）外観イメージ
アパートの外観イメージは第一印象そのものなので、
客付けに大きく影響します。
そのため、見積もってきた条件での外観イメージの確認が必要になります。
比較のポイントとしては、
外壁材のサンプルや塗装の色見本が参考になります。
（２）内装
内装を確認して比較することも大切です。
内装材としては
壁紙やフロア材などがありますが、サンプルを集めて比較しましょう。
（３）キッチン・浴室・トイレ
キッチン・浴室・トイレの比較は、
まず商品のグレード確認することが重要になります。
これらの住宅設備は、
高級、中級、普及の3つのグレードに分かれていて、機能や素材が違います。
相見積もりを取った場合に、
どの様な商品の設置を検討しての見積もりかを聞き取り、
機能をカタログなどから比較するのが良いでしょう。
なお、
ハウスメーカーにアパート一棟の見積もり依頼を出す場合、
キッチンなどの仕様の確認が難しくなる場合があります。
と言うのも、
ハウスメーカーは建材メーカーにオリジナルの商品を作らせていることもあり、
商品がカタログに載らない場合も多々あるからです。
その場合は見積もりを依頼した業者さんに、
設備の機能を確認する必要が出て来ます。
３）まとめ
相見積もりの比較のポイントは、
費用価格面での比較と、仕様面での比較となります。
確認を怠ると、
想定していたよりも格下の物が出来てしまった、という事態にもなりかねません。
しっかりと確認して、
よりよい一棟アパートを建てたいですね！