アパートを建設する前に知っておくべき３つのこと
アパート建設には
色々な下調べが必要ですが、
特に知っておきたいことは
「アパートの耐用年数」と
「土地の瑕疵になりうる問題」、
そして「建設費用の利回りへの影響」の3点があります。
１）アパート建設の際には耐用年数を押さえておく
アパート建設の前には、
建てるアパートの耐用年数を確認しておく必要があります。
メンテナンスにも関係して来るので、しっかりと押さえておきましょう。
（１）アパートの耐用年数と構造
アパートの耐用年数は構造によって違って来ます。
そのため、
建設するアパートを
「どの様な構造で建てるか」を知っておく必要があります。
（２）法定耐用年数
アパート建設の前には、
その法定耐用年数もチェックしておくべきですね。
法定耐用年数は構造によって異なりますが、
法廷耐用年数によって銀行融資の期間が決まる場合もあります。
（３）アパート各部分のメンテナンスについて
アパートは耐用年数によって、
修繕などのメンテナンスの時期が変わって来ます。
そして、
メンテナンスにも費用が発生するため、
事前に資金計画を立てておくことが必要になります。
また、
複数部分の修繕が重なると費用が大きく膨らむので、注意が必要です！
２）建設する土地に問題があるかを知っておく
アパート建設の前に確認が必要になるのが、
土地に問題が発生するかどうかです。
建てた後で土地に問題が見つかった場合、
非常に難しい事態にもなり得るので、
可能な限り事前に知っておく必要があります。
問題には
「物理的問題」「法的問題」「環境的問題」「心理的問題」があります。
（１）物理的問題
土地の物理的問題としては、
地盤の強度や土壌汚染の問題がなどがあります。
地盤に問題があるとアパートを建てた後に傾いてしまったり、
沈んでしまう場合もあります。
また、
土壌汚染がある場合には生活そのものに支障が出て来てしまいます。
（２）法的問題
土地に法的な問題が関係するかどうかの確認も必要です。
例としては、
アパート建設後の道路などの建設計画などが挙げられます。
（３）環境的に問題は無いか？
物件周囲の環境に問題がある場合、
客付けに大きな逆風になります。
例としては、
近くに清掃工場があったり下水処理場があると、悪臭の問題も出て来ます。
客付け力の低下につながるので、
建築前にしっかりと確認するべきです。
（４）心理的な問題は発生しないか？
不動産における心理的問題には、
過去に自殺や殺人事件などがあった場合などが挙げられますね。
悪い評判に繋がるリスクもあるので、建設前に確認しましょう。
３）アパート建設費用の利回りへの影響
アパート建設費用の利回りへの影響に関しても、
しっかりと確認しておくべきです。
確認すべき要素としては、次の3点が挙げられます。
（１）建設の費用相場は？
アパートの建設費用が適正価格よりも高くなると、
利回りが必要以上に下がってしまいます。
そのため建設費が適正であるかを確認しなければならず、
目安として建設費用の相場を知ることが必要になります。
（２）不動産投資ローン関して
アパートの建設費用はそのまま不動産投資ローンの借入額に関係します。
そして、
借入額には当然ローンの利子がついてまわります。
（３）利回りの計算式
アパート建設の利回りへの影響を知るためには、
利回りの計算式を確認しておく必要があります。
一般的に利回りの式は、
収益を投資金額で割った値になります。
不動産投資の実質的な利回りを算出する場合は、
収益から経費を引き、それを投資金額で割った値となります。
経費にはメンテナンス費用などのランニングコストも含めて考える必要があり、、
投資金額は物件取得額になります。
４）まとめ
アパート建設の前に知っておくべきことは、
物件の問題と土地の問題、そして費用の問題となります。
それぞれの要素についてしっかり確認し、
良いアパート建設を成功させましょう！